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📋 목차
🏘️ 2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역 주택담보대출 규제가 역대급으로 강화되었습니다. 이제 주담대 한도는 6억원으로 제한되고, 다주택자는 아예 대출이 금지되면서 사실상 갭투자 차단 정책이 시행됐어요. 오늘부터 당장 적용되기 때문에 혼란을 피하려면 이번 글을 꼭 읽어보고 대비해야 해요.
정부가 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’은 수도권 과열을 억제하고 대출 총량을 줄이기 위한 초강력 조치예요. 갭투자 금지, LTV·DSR 강화, 전세대출 보증비율 축소 등 핵심 내용을 하나씩 풀어 설명할 테니, 내 상황에 맞춰 꼼꼼히 확인해 보세요.😊
🚫 갭투자 전면 금지 범위와 유예 기간
이번 대책의 핵심은 '갭투자 전면 차단'이에요. 유주택자가 수도권이나 규제지역에서 집을 추가로 사려면 대출이 원천적으로 막혀요. 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주담대가 아예 불가능하고, 1주택자도 기존 주택을 처분하지 않으면 대출을 못 받아요.
뿐만 아니라 무주택자나 1주택자가 대출을 받아 주택을 살 경우에도 6개월 이내 전입이 의무화돼요. 6개월 내 전입하지 않으면 기한이익이 상실된 것으로 간주해 대출금을 바로 회수할 수 있어요. 사실상 갭투자를 완전히 막겠다는 방침이죠.
또한 수도권·규제지역에서 소유권 이전을 조건으로 하는 전세대출도 전면 금지돼요. 전세보증금을 끼고 집을 사는 '갭투자'의 우회로까지 봉쇄한 거예요. 이미 계약을 마치고 대출 신청을 접수한 건 종전 규정이 적용돼서 혼란을 줄이는 유예 조치는 있어요. 하지만 오늘(28일)부터 접수하는 건 즉시 새 규제를 적용받아요.
📉 수도권·규제지역 LTV 변경 핵심 포인트
수도권과 규제지역 내 생애 최초 주택구입자에게 적용되는 LTV(주택담보대출비율)가 기존 80%에서 70%로 줄었어요. 기존에도 높은 집값 때문에 대출 한도가 부담이었는데, 이번엔 더 줄어드는 거예요. 특히 서울 강남 3구나 용산, 마포, 성동 같은 고가지역은 타격이 커요.
일반 주담대도 수도권·규제지역에서는 최대 한도가 6억원으로 제한돼요. 즉, 집값이 아무리 높아도 대출은 6억까지만 가능해요. 예전처럼 '영끌'해서 고가 주택을 사는 게 사실상 막히는 구조죠. 정부는 "고액 영끌 수요를 억제해 시장을 안정시키겠다"는 입장이에요.
주담대 한도를 줄이면서 고가 주택 구입을 차단하고, 대출 총량 자체도 관리하려는 게 이번 정책의 핵심이에요. 특히 금융권에는 가계대출 공급 목표를 올해 하반기부터 절반으로 줄이라고 권고해서, 대출 여력이 전반적으로 빠듯해질 거예요.
📝 LTV 변화 한눈에 보기 표
| 구분 | 이전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 생애 최초 LTV(수도권·규제지역) | 80% | 70% |
| 일반 주담대 한도 | 제한 없음(조건부) | 최대 6억원 |
📊 DSR 산정 방식 강화 방안
이번 대책에는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화돼 있어요. 특히 신용대출 한도를 차주의 연소득 이내로 제한해 '영끌 신용대출'을 차단했어요. 과거에는 주담대 문턱이 높아지면 신용대출이나 개인사업자대출로 우회하는 풍선효과가 있었는데, 이걸 미리 막겠다는 전략이에요.
신용대출뿐 아니라 개인사업자대출도 규제를 강화했어요. 대출금 1억원을 넘으면 3개월 내 사용 내역을 제출해야 하고, 주택 구입 등 용도가 확인되면 즉시 회수 조치가 가능해요. 예전에는 개인사업자 명의로 대출을 받아 집을 사는 편법이 많았는데, 이번에는 이런 부분까지 샅샅이 막겠다는 방침이에요.
또 올해 하반기부터 금융사별로 가계대출 공급목표를 절반으로 줄이도록 해 신용대출 여력을 전반적으로 억제할 계획이에요. 쉽게 말해 대출 받기가 전보다 훨씬 어려워진다는 의미예요.
🏠 전세대출 보증비율 90→80% 축소
전세대출 보증비율도 기존 90%에서 80%로 줄어들어요. 전세보증금의 대부분을 대출로 충당하는 구조가 위험하다고 보고 금융당국이 비율을 낮춘 거예요. 전세대출을 활용한 갭투자 수요를 막으려는 의도가 담겨 있어요.
특히 버팀목 전세대출 같은 정책대출 한도도 축소돼요. 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출 모두 대상별로 최대 1억원씩 줄어드는 구조예요. 실수요자라면 혜택이 줄어드는 만큼 자금 계획을 더 꼼꼼히 세워야 해요.
금융위원회는 전세대출이 집값 상승의 연료가 된다는 점을 경계하고 있어요. 갭투자뿐 아니라 전세보증금 과대 대출 구조 자체를 조이겠다는 의지를 분명히 한 거죠. 앞으로는 보증보험 가입조건과 심사도 한층 깐깐해질 가능성이 커요.
📌 전세대출 보증비율 변화 표
| 구분 | 이전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 전세대출 보증비율 | 90% | 80% |
🧭 실수요자 vs 투자자별 대응법
실수요자는 특히 전입 의무를 꼭 명심해야 해요. 무주택자나 1주택자가 수도권·규제지역에서 대출을 받아 집을 사면 6개월 내 전입을 해야 해요. 안 그러면 대출을 회수당할 수 있어요. 이미 계약이나 대출신청이 완료됐다면 유예가 적용되지만, 오늘(28일) 이후 신청하는 건 전부 새 규제 대상이에요.
투자자는 사실상 이번 규제로 대출을 통한 갭투자가 거의 불가능해졌다고 봐야 해요. 조건부 전세대출, 소유권 이전 전세대출 모두 금지돼서 우회로가 막혔어요. 신용대출도 연소득 이내로 제한돼서 '영끌' 전략이 무력화됐어요. 개인사업자대출로 돌리려 해도 용도 증빙이 강화돼 주택 구입에 쓰면 바로 회수될 수 있어요.
실수요자는 대출 한도가 줄어든 만큼 본인 자금 계획을 다시 점검해야 해요. 전세대출도 보증비율이 줄어들어 자금 마련이 빠듯해질 수 있어요. 정부가 노린 건 투기 수요 억제지만, 실수요자들도 더 꼼꼼히 준비해야 하는 상황이에요.📌
❓ FAQ
Q1. 오늘(28일) 전에 계약했는데 새 규제 적용받나요?
A1. 아니에요. 이미 매매계약을 체결하거나 대출신청이 접수된 건 종전 규정이 적용돼요. 새 규제는 28일 이후 접수 건부터 적용돼요.
Q2. 수도권에서 집 사면 무조건 전입해야 하나요?
A2. 네. 무주택자·1주택자 모두 6개월 내 전입 의무가 생겨요. 지키지 않으면 대출이 회수될 수 있어요.
Q3. 다주택자는 이번에 아예 대출이 불가능한가요?
A3. 맞아요. 수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 목적 주담대는 다주택자에게 전면 금지돼요.
Q4. 전세대출도 바로 줄어드나요?
A4. 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 축소돼요. 이미 진행 중인 대출은 기존 조건이 적용돼요.
Q5. 신용대출로 우회 가능하지 않나요?
A5. 신용대출 한도도 연소득 이내로 제한돼서 영끌이 어렵게 됐어요. 개인사업자대출도 용도 증빙 강화로 주택구입이 사실상 차단돼요.
Q6. 정책대출 한도는 얼마나 줄어드나요?
A6. 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출 한도가 대상별로 최대 1억원씩 축소됐어요.